KEABSAHAKAN KWITANSI SEBAGAI TRANSAKSI PERALIHAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH DI HADAPAN HUKUM
Penulis Ahmadi, ST, SH, MH1
Tanah merupakan sarana untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia akan makanan dan tempat tinggal, serta merupakan sumber daya alam yang sering diperebutkan oleh berbagai pihak. Pertumbuhan ekonomi yang pesat telah mengakibatkan permintaan terhadap tanah yang semakin tinggi, yang mengarah pada banyak konflik disebabkan oleh perbedaan sosial antara mereka yang sangat membutuhkan tanah dan mereka yang berusaha mendapatkannya dengan cara yang tidak adil. Kondisi ini berpotensi memicu beragam konflik atau sengketa dalam sektor pertanahan. (Yotrims Maklon Zaid, Ismail, Dewi Iryani, 2023).
Tanah adalah permukaan bumi yang membentuk satu kesatuan lahan dengan batasan yang jelas. Hak atas tanah terdapat di atas sebidang tanah ini, baik yang dimiliki oleh perorangan atau badan hukum. Hak atas tanah merupakan hak yang diatur dalam Pasal 16 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Hak atas tanah, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, mencakup hak milik, hak penguasaan, hak mendirikan bangunan, hak pemanfaatan, hak sewa, hak pembersihan lahan, hak pengumpulan hasil hutan, serta hak-hak lain yang tidak termasuk dalam kategori hukum di atas. Selain itu, terdapat hak sementara yang dimaksud dalam Pasal 53 ayat (1) UUPA, yaitu hak hipotek, hak usaha bagi hasil, hak jalan, dan hak sewa tanah pertanian. Tindakan sedang dilakukan untuk menghapuskan hak-hak ini secepat mungkin. (Herman, 2009)
Pada pasal 26 ayat (1) UUPA mengatur mengenai “peralihan hak milik atas tanah yaitu melalui jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain dimana yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik”. Salah satu cara untuk memperoleh hak atas tanah adalah melalui proses jual beli. Hak atas properti bersifat turun-temurun, merupakan hak yang paling kuat dan paling lengkap yang dapat dimiliki seseorang atas tanah, dengan memperhatikan bahwa hak-hak ini memiliki fungsi sosial. Jika telah dilakukan pemindahan hak atas tanah, tanah tersebut harus segera didaftarkan di Kantor Pertanahan. (Nur Azizah, Anggraeni Endah Kusumaningrum, Benny Bambang Irawan Nitinegoro, 2023).
Salah satu cara untuk memperoleh hak atas tanah adalah melalui proses jual beli. Hak atas properti bersifat turun-temurun, merupakan hak yang paling kuat dan paling lengkap yang dapat dimiliki seseorang atas tanah, dengan memperhatikan bahwa hak-hak ini memiliki fungsi sosial. Jika telah dilakukan pemindahan hak atas tanah, tanah tersebut harus segera didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dalam istilah sehari-hari, perjanjian jual beli dapat dipahami sebagai tindakan di mana seseorang dengan sukarela menyerahkan uang untuk memperoleh barang yang diinginkannya. (Soedharyo Soimin, 2014)
Menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian di mana satu pihak berjanji untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak lain setuju untuk membayar sejumlah uang yang telah disepakati bersama. Umumnya, negosiasi dilakukan sebelum kesepakatan difinalisasi, yang menentukan kapan perjanjian yang mengikat terbentuk. Setelah kesepakatan yang definitif tercapai, perjanjian jual beli dianggap sah dan dapat dilaksanakan, sehingga baik penjual maupun pembeli wajib mematuhi ketentuan-ketentuannya. Perjanjian jual beli merupakan jenis perjanjian yang paling sering ditemui dalam kehidupan sehari-hari. (Abdulkadir Muhammad, 2014).
Indonesia menghadapi beragam permasalahan pertanahan, yang mengakibatkan beragam jenis sengketa. Oleh karena itu, penulis akan membahas konflik pertanahan antara dua entitas yang terlibat dalam perjanjian jual beli tanah yang dilakukan secara tidak benar atau tidak mengikuti aturan yang berlaku. Perjanjian jual beli tanah harus mematuhi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Pasal 37 ayat (1) menjelaskan bahwa “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat di daftarkan, jika di buktikan dengan akta yang di buat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Oleh karena itu, satu-satunya cara yang dapat diterima untuk mengalihkan hak atas tanah adalah melalui dokumen formal. Dokumen ini perlu dibuat oleh pejabat yang berwenang di bidang pertanahan, bertindak sesuai kapasitas resminya. Setelah dibuat, dokumen tersebut dicatat secara resmi, yang kemudian memberikan pengakuan hukum kepada orang atau badan sebagai pemilik sah atas tanah tersebut.
Meskipun terdapat kejelasan peraturan yang mengatur bagaimana pengalihan hak atas tanah, transaksi tanah pribadi masih umum terjadi di masyarakat. Praktek curang adalah perjanjian jual beli tanah yang hanya disertai tanda terima saja, dimana peralihan hak secara sah dilakukan melalui pembayaran tunai, baik seluruhnya maupun sebagian, yang disepakati oleh penjual dan pembeli.
Transaksi real estat di bawah meja sering kali dilakukan karena kesederhanaannya dan berkurangnya beban keuangan yang ditimbulkannya.
Prosedurnya hanya melibatkan persetujuan dasar, kuitansi, dan beberapa saksi, sehingga biayanya minimal. Pengalihan kepemilikan tanah sangatlah mudah dan tidak memerlukan biaya besar jika dibandingkan dengan jalur formal seperti Badan Pertanahan Nasional.
Bila menggunakan jalur resmi, dampak finansial terhadap penjual dan pembeli bisa sangat besar, dan langkah-langkahnya bisa memakan waktu lama. Oleh karena itu, sebagian orang tidak mau mengikuti prosedur hukum yang benar saat membeli atau menjual real estat. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1997 mengatur pedoman formal pendaftaran tanah. (Wahyu Kuncoro, 2015).
Menurut Soetjipto Rahardjo, memberikan perlindungan hukum mewakili upaya berdedikasi untuk melindungi hak-hak individu melalui penugasan wewenang kepada orang tersebut, memberdayakan mereka untuk beroperasi hal-hal yang penting. Selain itu, karakteristik penting disoroti, dan pada saat yang sama, hukum berupaya untuk menjamin keselamatan untuk masyarakat umum. Oleh karena itu, memberikan perlindungan hukum bagi masyarakat perlu mewujudkan kepastian hukum yang nyata. (Soetjipto Rahardjo, 1983).
Dalam penelitian ini penulis tertarik meneliti tentang bagaimana kepastian hukum bagi Transaksi jual beli dengan dasar kwitansi dalam melakukan baliknama sertipikat dan bagaimana dampak hukum yang akan terjadi apabila transaksi jual beli tidak menggunakan akta jual beli yang diterbitkan oleh PPAT dan/atau PPATS.
I. Proses Baliknama Sertipikat berdasarkan bukti kwitansi yang dilakukan Jual Beli dibawah Tangan Menurut UUPA.
Asas hukum mengenai komitmen dituangkan dalam buku III KUH Perdata, mendefinisikan komitmen sebagai hubungan resmi yang terjalin melalui pemahaman dan peraturan. Komitmen dapat berasal dari kesepakatan, atau Pengaturan sering kali disebut sebagai Overeenkomt dan Kontrak, dalam buku III dan bab kedua KUHPerdata. (Yahman. 2014)
Sebagaimana diatur dalam KUHPerdata, terdapat tiga sumber timbulnya kewajiban: pertama, kewajiban yang bersumber dari suatu kontrak (perjanjian), sebagaimana diatur dalam pasal 1313 KUH Perdata, dijelaskan bahwa suatu kontrak merupakan suatu perbuatan yang dilakukan oleh seorang atau beberapa orang yang mengikatkan diri terhadap satu orang atau beberapa orang. Kedua, kewajiban-kewajiban yang timbul karena adanya ketentuan-ketentuan hukum, sebagaimana dirinci dalam pasal 1233 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa kewajiban itu timbul baik melalui suatu kontrak maupun melalui perintah undang-undang. Kewajiban ini terwujud baik melalui pemberian sesuatu, pelaksanaan sesuatu, atau tidak melakukan sesuatu. Yang terakhir atau yang ketiga perikatan terjadi karena perbuatan melawan hukum yang terdapat didalam pasal 1352 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perikatan yang lahir karena undang-undang timbul dari undang-undang atau dari undang-undang sebagai akibat perbuatan orang lain.
Pada Pasal 1233 KUHPerdata menentukan bahwa perikatan dapat terjadi baik karena perjanjian maupun karena Undang-Undang, dengan kata lain sumber perikatan itu adalah perjanjian dan undang-undang. Maka dalam proses perikatan kedua belah pihak harus saling mengikat diri dan mempunyai hak dan kewajiban yang dipenuhi. Berdasarkan hal tersebut maka dalam proses perikatan jual-beli harus ada unsur-unsur yang terpenuhi seperti subjek, objek, tujuan, dan wewenang berbuat.
Perikatan jual-beli akan sah jika telah terpenuhinya empat syarat sah yang terdapat didalam Pasal 1320 KUHPerdata, yang pertama kedua belah pihak harus sepakat mengikatkan diri didalam sebuah perikatan jual-beli, yang selanjutnya kedua belah pihak harus sudah cakap hukum untuk membuat suatu perikatan, haruslah sudah dewasa dan sudah bisa bertindak secara hukum. Yang ketiga adanya suatu hal yang diperjanjikan didalam Pasal 1330 ayat (1) KUHPerdata menyatakan bahwa: “suatu perjanjian harus mempunyai sebagian pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya” jadi suatu perjanjian harus mempunyai objek dari perjanjian. Yang keempat adalah suatu sebab yang halal, merupakan isi dari sebuah perjanjian karena sebab itu yang menyebabkan seseorang membuat suatu perjanjin.
Berdasarkan pada penjelasan keempat syarat sah tentang dasar dari aturan dan kesepakatan perjanjian jual-beli dan sudah terdapat kesepakatan mengenai harga tanah antara penjual dan calon pembeli dimana syarat-syarat sahnya telah terpenuhi, kedua belah pihak harus mengikatkan dirinya pada perikatan jual-beli yang telah disepakati dengan melakukan jual-beli dihadapan Notaris. Hal tersebut diatur berdasarkan Pasal 1868 KUHPerdata tentang suatu akta otentik yang termasuk salah satunya adalah perikatan jual-beli yang dinyatakan sah oleh negara ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu, seperti Notaris dan/atau PPAT, Hakim, Panitera, pegawai pencatat sipil ditempat akta itu dibuat. Setelah terjadinya jualbeli dihadapan Notaris maka penjual wajib melakukan menyerahkan barang yang telah disepakati didalam sebuah perikatan jual-beli kepada pemilik hak atas tanah yang baru. Penyerahan adalah pebuatan mengalihkan hak milik atas objek jualbeli dari penjual kepada pemilik baru yaitu pembeli.
Perikatan jual-beli pada dasarnya tidak terlepas dari subjek yang terdapat di dalam perikatan tersebut. subjek dalam perikatan jual-beli merupakan salah satu unsur yang harus dipenuhin untuk terciptanya sebuah perikatan. Berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata, perikatan jual-beli ialah suatu persetujuan dengan pihak satu dengan pihak yang lain untuk menyerahkan sesuatu dan membayar berdasarkan kesepakatan yang telah ada sebelumnya. Bertitik tolak dari penjelasan Pasal tersebut maka harus ada hal yang menjamin diantara kedua belah pihak berupa kedudukan antara penjual dan pembeli dalam sebuah perikatan jual-beli.
Menurut Philipus M. Hadjon Negara Indonesia sebagai Negara hukum berdasarkan Pancasila haruslah memberikan perlindungan hukum terhadap warga masyarakatnya yang sesuai dengan Pancasila. Oleh karena itu perlindungan hukum berdasarkan Pancasila berarti pengakuan dan perlindungan hukum akan harkat dan martabat manusia atas dasar nilai Ketuhanan Yang Maha Esa, kemanusiaan, persatuan, permusyawaratan serta keadilan sosial. Nilai-nilai tersebut melahirkan pengakuan dan perlindungan hak asasi manusia dalam wadah Negara kesatuan yang menjunjung tinggi semangat kekeluargaan dalam mencapai kesejahteraan bersama. Perlindungan hukum di dalam Negara yang berdasarkan Pancasila, maka asas yang penting ialah asas kerukunan berdasarkan kekeluargaan.
Perlindungan hukum secara umum adalah suatu bentuk pelayanan yang wajib dilaksanakan oleh Aparat penegak hukum atau apparat keamanan untuk memberikan rasa aman, baik fisik maupun mental, kepada korban dan saksi dariancaman, gangguan, terror, dan kekerasan. Sedangkan perlindungan hukum dalam persfektif berdasarkan pada perikatan jual-beli, baik terhadap seorang pembeli yang beritikad baik maupun setiap pihak yang memiliki itikad baik merupakansuatu asas dalamsistem hukum di Indonesia yang bersumber pada hukum adatyang sangat dijunjung tinggi. Itikad baik dalam sebuah proses perikatan jual-belimemiliki nilai pandang dalam sebuah pertimbangan apabila terjadi sengketa dikemudianhari.Pembeli yang beritikad baik adalah Pembeli yang tidak mengetahui dan tidak dapat dianggap sepatutnya telah mengetahui adanya cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah yang dibelinya; Dari hasil tinjauan literatur, telah dapat dilihat adanya kesepakatan di antara para penulis bahwa “pembeli yang beritikad baik” seharusnya ditafsirkan sebagai: “pembeli yang jujur, tidak mengetahui cacat cela terhadap barang yang dibeli”.
Pemaknaan itikad baik di dalam literatur kemudian dibagi lagi menjadi dua kategori, yakni itikad baik subyektif dan itikad baik obyektif, meskipun dalam hal pembeli beritikad baik ini literatur di Indonesia hanya mengacu pada pengertian subyektifnya saja. Itikad baik subyektif diartikan sebagai kejujuran pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat cela dalam peralihan hak; Sedangkan itikad baik obyektif diartikan sebagai kepatutan, di mana tindakan seseorang (misalnya Pembeli) juga harus sesuai dengan pandangan umum masyarakat. Ukuran kepatutan tersebut, dalam hal ini kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi pembeli,
Menurut KUH Perdata, bagaimanapun juga, unsur mengetahui sah atau tidaknya hak milik yang diperoleh, disebutkan sebagai unsur utama yang membedakan antara bezit (kedudukan berkuasa) beritikad baik dengan bezit (kedudukan berkuasa) beritikad buruk. Pasal 531 KUH Perdata menyatakan: “Besit dalam itikad baik terjadi bila pemegang besit memperoleh barang itu dengan mendapatkan hak milik tanpa mengetahui adanya cacat cela di dalamnya.” Sementara Pasal 532 KUH Perdata menyatakan: “Besit dalam itikad buruk terjadi bila pemegangnya mengetahui, bahwa barang yang dipegangnya bukanlah hak miliknya. Bila pemegang Besit digugat di muka Hakim dan dalam hal ini dikalahkan, maka ia dianggap beritikad buruk sejak perkara diajukan.” Setelah pemberlakuan UUPA, segala hal yang mengatur obyek tanah tidak lagi merujuk pada KUH Perdata, meskipun UUPA tidak memuat pengertian itikad baik terkait penguasaan atau perolehan hak atas tanah. Selanjutnya, PP No. 24/1997 menyebut istilah itikad baik dalam hubungannya dengan penguasaan fisik atas tanah (Pasal 24) dan pemegang sertifikat hak atas tanah (Pasal 32). Pasal 24 ayat (2) huruf a menyatakan: “penguasaan atas tanah tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya”, sedangkan Pasal 32 ayat (2) menyebut: “Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut”.
Pembeli Beritikad Baik diartikan sebagai pembeli yang sekali-kali tidak menduga bahwa orang yang menjual suatu benda (bukan satu-satunya) orang yang berhak atas benda yang dijualnya. MARI juga pernah menyatakan dalam putusannya bahwa Pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat hukum (dalam jual beli yang dilakukannya), adalah Pembeli yang Beritikad Baik. Sesudah berlakunya UUPA, MARI sebenarnya masih mengartikan pembeli beritikad baik sebagai pembeli yang tidak mengetahui adanya kekeliruan dalam proses jual beli (peralihan hak), seperti misalnya telah dicabutnya Surat Kuasa Penjual oleh Pemilik Asal tanahnya. Namun, itikad baik juga mulai memperoleh makna lain, yaitu bahwa Pembeli telah dianggap beritikad baik, apabila jual beli telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh Undang-Undang.
Berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan, pada kenyataannya bisa saja mengandung cacat hukum. Namun, bukan berarti pengertian pembeli beritikad baik sebagai Pembeli yang tidak (sepatutnya) mengetahui adanya cacat hukum sama sekali ditinggalkan dengan adanya makna tambahan tadi. Pembeli dapat dianggap beritikad baik jika ia telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah. Jika Pembeli mengetahui atau dapat dianggap seharusnya telah mengetahui cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah (misalnya ketidakwenangan penjual), namun ia tetap meneruskan jual beli, maka pembeli tidak dapat dianggap beritikad baik.
Menurut peraturan perundang-undangan, kewajiban Pembeli dalam suatu perjanjian jual beli memang diatur dalam Pasal 1513 dan Pasal 1514 KUHPerdata. Namun, kewajiban Pembeli di sini terkait dengan konteks perjanjiannya, serta tidak ada peraturan yang mewajibkan Pembeli untuk meneliti fakta material sebelum dan saat jual beli tanah dilakukan. Peraturan yang ada lebih menekankan kepada pihak Penjual untuk memberikan keterangan secara jujur tentang barang yang menjadi objek jual beli (Pasal 1473 KUH Perdata). Pasal ini membebankan kewajiban kepada pihak Penjual, untuk memberikan keterangan kepada Pembeli tentang barang yang akan dibeli. Asumsi dari pembuat Undang-Undang dan juga menurut pendapat-pendapat yang berkembang di dalam literatur, keabsahan jual beli dapat dipastikan dengan adanya peran PPAT dan mekanisme pendaftaran tanah yang dipersyaratkan. Pasal 39 dan Pasal 45 PP No. 24/1997 mengatur bahwa PPAT dan (kemudian) Kepala Kantor Pertanahan (KKP) harus memeriksa atau memastikan terpenuhinya hal-hal berikut:
- untuk tanah yang telah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, maka harus disampaikan sertifikat asli hak dengan nama yang sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
- untuk tanah tak terdaftar, harus diajukan bukti-bukti yang telah ditentukan oleh PP;
- kecakapan/kewenangan (para) pihak yang melakukan perbuatan hukum terkait;
- dipenuhinya izin-izin dari pejabat atau instansi yang berwenang, jika itu diperlukan;
- obyek tersebut bebas sengketa; dan
- tidak terdapat pelanggaran atas ketentuan perundang-undangan. Sehingga, kewajiban pembeli untuk memeriksa keabsahan jual beli sepertinya telah ditanggung oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Kepala Kantor Pertanahan.
Jual beli di bawah tangan adalah perjanjian jual beli yang tidak dilakukan di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan tidak dibuat dalam bentuk akta otentik, melainkan hanya dalam bentuk kwitansi atau surat pernyataan biasa.
- Tidak dicatat oleh PPAT.
- Tidak otomatis bisa didaftarkan ke BPN.
- Tidak memberikan hak kepemilikan formal (sertipikat belum balik nama).
Syarat materiil bagi penjual tanah ialah penjual merupakan pemegang yang sah (pemilik tanah) dari hak atas tanah tersebut. Jika pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri tanah tersebut. Namun, apabila pemilik tanah terdiri dari dua orang, maka yang berhak menjual tanah tersebut ialah kedua orang itu bersama-sama dan tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual. Sedangkan syarat materiil bagi pembeli tanah (penerima hak) ialah harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya, tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai.
Perbuatan jual beli di bawah tangan pada kasus yang diteliti, meskipun belum lengkap sesuai dengan ketentuan UUPA, namun sebagian besar perbuatan hukum tersebut telah memenuhi syarat yakni terang, tunai dan riil. Perbuatan hukum jual beli yang terang, tunai dan riil sesuai dengan ketentuan UUPA tidak dinyatakan batal, meskipun tidak dibuat akta otentik di hadapan PPAT, sehingga perbuatan hukum itu tidak batal demi hukum, namun perlu dilengkapi dengan akta otentik bila ingin melakukan peralihan hak atas tanah yakni balik nama sertipikat. Dengan kata lain, perbuatan hukum jual beli yang terang, tunai dan riil yang dikenal dalam hukum adat dapat dikatakan telah secara materil lengkap (absah).
Berdasarkan hal di atas, dalam perkara ini ketika pihak Pembeli yang mempunyai itikad baik ingin melakukan balik nama sertipikat dengan melengkapinya menggunakan akta jual beli otentik dihadapan PPAT, Penjual tidak dapat ditemui lagi keberadaannya. Sehingga terjadinya kemandegan karena tidak dapat dibuatnya akta otentik yang diperlukan. Pembeli yang beritikad baik ini perlu mendapat perlindungan hukum. Perlindungan hukum tersebut yaitu dengan jalan meminta pengadilan melindungi hak Pembeli yang bertitikad baik. Dalam hal ini, pembeli dapat mengajukan permohonan gugatan.
Keabsahan jual beli tanah di bawah tangan atas objek tanah hak milik yang telah bersertipikat, dapat dikategorikan sebagai telah absah secara materil dengan ditemukannya 2 (dua) dokumen yang telah dimiliki oleh pihak Pembeli yakni bersertipikat dan kwitansi pembayaran. Keabsahan materil ini lebih diperkuat lagi dengan telah nyata bahwa tanah yang dimaksud dalam objek jual beli di bawah tangan tersebut telah benar-benar dikuasai oleh pembeli dan tidak ditemukannya keberatan atau perlawanan dari pihak manapun. Namun, keabsahan materil ini perlu diperkuat melalui pemeriksaan persidangan yang terbuka untuk umum dan diakhiri dengan satu keputusan majelis hakim yang memperkuat keabsahan materil jual beli kasus tersebut.
Keputusan majelis hakim dalam putusan tersebut, sebagai jalan keluar untuk Kantor Pertanahan melakukan proses balik nama. Mengingat akta otentik sebagai persyaratan formil jual beli benda tetap yakni berubah tanah bersertipikat tidak dapat dilampirkan sebagai syarat proses balik nama bisa dilakukan.
Sebuah Perikatan jual-beli dengan adanya itikad baik yang berdasarkan pada norma-norma hukum haruslah dianggap sah meskipun jual-beli itu dilakukan tidak sesuai dengan peraturan-peraturan yang diterapkan oleh hukum, atau pun hukum adat (putusan Makamah Agung Republik Indonesia No.242 K/Sip/1958).
Berdasarkan analisis terhadap putusan Nomor: 328/Pdt. G/2021/PN.TNG, yang telah ditangani oleh kantor hukum Usman & Rekan yang dalam pokok perkara terdapat sengketa antara penjual dan pembeli dimana salah satu pihak (Penggugat) sebagai pembeli atas objek yang menjadi sengketa dalam putusan Nomor: 328/Pdt. G/2021/PN.TNG dirugikan secara sepihak yang pada pokok perkaranya pembeli yang memiliki bukti kwitasnsi dalam sebuah proses perikatan jual-beli. Dapat dilihat dalam pokok perkara pembeli (penggugat) berdasarkan sudut pandang proses jual-beli yang dilakukan sudah berdasarkan pada aturan hukum diIndonesia ataupun hukum positif di Indonesia.
II. Dampak Hukum Yang Akan Terjadi Apabila Transaksi Jual Beli Tidak Menggunakan Akta Jual Beli yang Diterbitkan oleh PPAT dan/atau PPATS.
Bahwa berdasarkan putusan Nomor: 328/Pdt. G/2021/PN.TNG, sejak terjadinya transaksi jual-beli tersebut diatas, sebidang tanah tersebut dikuasai oleh Penggugat sampai dengan saat ini, dan selama Penggugat menguasai tidak ada pihak yang mengajukan keberatan ataupun mempermasalahkannya;
Bahwa karena ketidak-tahuan Penggugat sejak Penggugat membeli sebidang tanah tersebut, Penggugat belum pernah mengurus balik nama atas Sertifikat Hak Milik No. 52 dari atas nama Tergugat I menjadi atas nama Penggugat;
Bahwa saat Penggugat baru mengajukan dan atau mengurus balik nama Sertifikat Hak Milik No. 52 dari atas nama Tergugat I menjadi atas nama Penggugat kepada Tergugat V, namun Tergugat V meminta Penetapan dan/atau putusan mengenai pengesahan jual beli atas sebidang tanah yang saat ini terletak di Propinsi Banten. Bahwa bukti yang dipegang oleh Penggugat adalah kwitansi dari Tergugat.
Berdasarkan putusan Pengadilan Nomor: 328/Pdt. G/2021/PN.TNG, Pembeli yang beretikat baik meminta pengesahan jual-beli sebidang tanah yang terletak di Propinsi Banten, Kota Tangerang Selatan, karena Pembeli yang beritikad baik yang harus selalu dilindungi’. Konsekuensinya, perjanjian jual beli berbentuk kwitnasi yang dilakukan pembeli dengan seorang penjual harus dianggap sah. Jika ada yang dirugikan akibat transaksi itu, maka hak-hak pembeli yang beriktikad baik harus dilindungi hukum hal ini sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI No. 1267 K/Pdt/2012 dan sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 tahun 2012. Di dalam butir ke-IX dirumuskan bahwa:
“Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).”
“Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak.”
Konsep ideal perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik yang mempunyai bukti kwitansi transsaksi jual beli guna menjadi pertimbangan oleh hakim dalam memutuskan perkara apabila terjadi sengketa berkaitan dengan putusan-putusan Mahkamah agung perlindungan hukum yang diberikan terhadap pembeli beritikad baik yaitu dimana pembeli berhak menuntut penjual untuk pengembalian uang harga pembelian jika ternyata penjual bukan pemilik asal tanah tersebut.
Konsep ideal perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik yaitu adanya terobosan putusan-putusan pengadilan yang tidak hanya menggantungkan pada ketidaktahuan pembeli sendiri akan adanya cacat yuridis dalam peralihan haknya, melainkan juga menekankan kewajiban pembeli untuk secara patut memeriksa dan meneliti keabsahan tanh yang dibelinya sebelum dan saat jual beli dilakukan. Pelajaran yang bias dipetik dari putusan-putusan diatas adalah perlindungan hukum diberikan kepada pembeli, (seharusnya) tidak hanya digantungkan pada tidak tahunya pembeli atas cacat cela peralihan hak atas tanah yang dibelinya, melainkan juga mempertimbangkan upaya pembeli secara patut mencari tahu dan mencermati data fisik dan data yuridis sebelum dan saat jual beli dilakukan. Perkembangan yurispudensi mengenai Pembeli beritikad baik dengan mengadopsi asas kecermatan dan kehati-hatian ini seharusnya menjadi pegangangan para hakim dalam kasus-kasus serupa.
Kesimpulan
Berdasarkan Pasal 531 KUH Perdata Perlindungan Hukum terhadap pembeli dengan bukti kwitansi sebagai dasar perjanjian jual beli pada dasarnya adalah perlindungan hukum yang diberikan kepada pembeli karena dia memperoleh hak kebendaan dengan didasari itikad baik. Artinya, ia tidak mengetahui cacat atau cela Namun demikian pembeli baru dapat dianggap beritikad baik jika dia juga telah memeriksa keabsahan perolehan benda yang dibelinya sesuai dengan penerapan prinsip pembeli beritikad baik yang diatur dalam Surat Edaran Nomor 4 Tahun 2016 sebagai pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan mengenai Pengertian Pembeli beritikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata pada huruf a disempurnakan sebagai Kriteria Pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata apabila jual beli atas objek tanah tersebut dilakukan dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan dan melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan.
Pada kasus yang sedang diteliti meskipun akta otentik PPAT tidak ada, namun setelah didapatnya putusan pengadilan yang berkekuatan tetap, proses baliknama sertipikat yang diinginkan pembeli tentu dapat dilanjutkan. Hal tersebut tercantum dalam Pasal 37 ayat (2) PP 24/1997 yang menyatakan bahwa balik nama sertipikat dapat berdasarkan surat otentik yang dibuat oleh bukan PPAT, dalam hal ini Putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap termasuk surat atau akta otentik. Balik nama sertipikat dapat dilakukan setelah putusan tersebut inkracht atau sudah memiliki kekuatan hukum tetap. BPN berdasarkan putusan pengadilan tersebut wajib memprosesnya demi melindungi kepentingan Pembeli yang beritikad baik, meskipun jual beli tidak dilakukan dihadapan Notaris/PPAT. Keputusan hakim merupakan jalan keluar untuk melindungi hak Pembeli karena prosesnya tidak sepenuhnya sesuai dengan UUPA.
DAFTAR PUSTAKA
Achmad Chulaemi (1993), “Hukum Agraria, Perkembangan, Macam Hak Atas Tanah dan Pemindahannya”, Semarang, FH Undip.
Ali Achmad Chomzah (2002), “Hukum Pertanahan Seri I dan Seri II, Pemberian Hak Atas Tanah Negara”, Jakarta, Prestasi Pustaka.
Arba, H. M, (2015), “Hukum Agraria Indonesia”, Jakarta, Sinar Grafika.
Boedi Harsono (1999), “Hukum Agraria Indonesia”, Jakarta, Djambatan.
(2005), “Hukum Agraria Indonesia”. Jakarta: CV. Rajawali.
Hartanto, J. Andy, (2014), “Hukum Pertanahan Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum Terdaftar Hak Atas Tanahnya” Surabaya, LaksBang Justitia.
Herman, (2009), “Cara Memperoleh Sertifikat Tanah (Tanah Hak Milik, Tanah Negara, Tanah Pemda, dan Balik Nama, Teori dan Praktek Pendaftaran Tanah di Indonesia)”, Bandung, Mandar Maju.
Peter Mahmud Marzuki, (2008) “Pengantar Ilmu Hukum”, Jakarta, Kencana.
Philipus M. Hadjon, (1987), “Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia”, Surabaya, PT Bina Ilmu.
P.N.H Simanjuntak, (2015), “Hukum Perdata Indonesia”, Jakarta, Prenadamedia Group.
Rahardjo, Hendri, (2003), “Cara Pintar Memilih dan Mengajukan Kredit”, Yogyakarta, Pustaka Yustisia.
Soedharyo Soimin, (2014), “Status Hak dan Pembebasan Tanah”, Jakarta, Sinar Grafika.
Soetjipto Rahardjo, (1983), “Permasalahan Hukum di Indonesia”, Bandung.
Sri Susyanti Nur (2010), “Bank Tanah, Alternatif Penyelesaian Masalah Penyediaan Tanah Untuk pembangunan Kota Berkelanjutan”, Makassar, AS Publishing.
Suhadi dan Rofi Wahanisa, (2011), “Tinjauan Yuridis Normatif Berbagai Peraturan Tentang Alih Fungsi Tanah Pertanian di Indonesia”, Dalam Jurnal Pandecta, Volume 6, Nomor 1, Semarang, Universitas Negeri Semarang.
Urip Santoso, (2008), “Hukum Agraria & Hak-hak Atas Tanah”, Jakarta, Kencana Prenada Media Group.
Utami, Ketut Dezy Ari, (2014), “Perlindungan Hukum Pemegang Hak Atas Tanah Berdasarkan Jual Beli di Bawah Tangan”. Dalam Jurnal Arena Hukum, Volume 7, Nomor 2, Malang: Universitas Brawijaya.
Wahyu Kuncoro, (2015) “97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti”, Jakarta, Raih Asa Sukses.
Yahman. 2014, “Karakteristik Wanprestasi dan Tindak Pidana Penipuan”, Jakarta, Kencana.
